به گزارش تجارت نیوز، رکود تورمی چالش مشترک بازیگران اصلی بخش مسکن و ساختمان است. حل این بحران اما در گرو انتخاب درست سیاستگذار در دوراهی پیش‌رو است. رئیس انجمن صنعت ساختمان اعلام کرد: لازم است ۶گام فوری توسط تصمیم‌گیران برای برون‌رفت بازارهای ساختوساز، خرید و اجاره خانه از وضعیت فعلی برداشته شود.
فاصله بخش مسکن و ساختمان با «استیضاح» متولی این بخش در دولت، هفته‌‌‌گذشته به خاطر «حاشیه‌‌‌های سفر نوروزی وزیر» کمتر شد؛ اما آیا برکناری وزیر راه‌‌‌وشهرسازی از کابینه، «خروج مسکن از بحران» را تضمین می‌کند یا برای «حل مسائل» باید اقدامات دیگری در اولویت قرار بگیرد؟ شاید جواب درست به این پرسش نیازمند طرح پرسش دیگری باشد، اینکه «قفل بزرگ در ورودی بازار مسکن که مانع دسترسی خانوارها به خانه ارزان و سدراه تولیدکنندگان ساختمان شده است، چیست؟» رئیس انجمن صنعت ساختمان به عنوان نماینده ارشد بخش‌‌‌خصوصی توسعه‌‌‌گر در این بخش، موضوع استیضاح وزیر راه‌‌‌وشهرسازی را در گفت‌‌‌وگو با گروه رسانهای «دنیای‌اقتصاد» تشریح و پاسخ‌‌‌های این دو پرسش را ارائه کرد.
تولیدکنندگان ساختمان و متقاضیان خرید و اجاره مسکن، هر دو با یک مشکل دست‌‌‌وپنجه نرم می‌کنند؛ «رکود تورمی در بازار». روند رشد هزینه‌‌‌های ساختوساز و قیمت تمام‌‌‌شده مسکن از یکسو و سریال سقوط قدرت خرید خانوارها –به خاطر تورم عمومی بالا و درآمد پایین- از سوی دیگر، «غروب سرمایه‌گذاری ساختمانی» در کشور را موجب شده است. در این فضا، «مسکن در استطاعت» که طبق قوانین بالادست از جمله قانون برنامه هفتم باید «تامین آن تسهیل شود»، از دسترس دست‌‌‌کم 6 دهک اول جامعه خارج شده است. پژمان جوزی، رئیس انجمن صنعت ساختمان درباره این بحران فراگیر در بخش مسکن، با اشاره به اینکه حل مشکلات موجود با «استیضاح وزیر مربوطه» امکان‌‌‌پذیر نیست، معتقد است: به دلایل مختلف کارشناسی، سیاستی، اقتصادی و فنی، طرح استیضاح وزیر راه و شهرسازی، «زودهنگام» است و می‌تواند مشکلات را بیشتر کند.
جوزی در این گفت‌‌‌وگو، دلیل تعبیر «مواجهه نمایندگان با متولی بخش مسکن» به «استیضاح زودهنگام» را این‌طور توضیح داد: من وام می‌‌‌گیرم از فرمایشات مقام معظم رهبری که در 21 بهمن 1403 که فرمودند حق استیضاح برای مجلس محفوظ است، اما نباید از آن به عنوان ابزاری برای سیاسی‌‌‌کاری و رقابت‌‌‌های جناحی استفاده شود. این ابزار باید به طور مسوولانه برای حل مشکلات مردم و بهبود شرایط کشور به کار گرفته شود نه برای تشدید بی‌‌‌اعتمادی یا اختلال در عملکرد دولت.
مقام معظم رهبری در همان سال (در اسفند 1403) فرمودند باید در نظر داشته باشیم که اصلاح و تغییر مسیر زمان‌بر و کُند است و نمی‌توان با تغییر افراد انتظار اصلاحات یک‌شبه را داشت. چند دهه هست که مسیر تغییر مدیران برای اصلاح امور کشور را طی کرده‌‌‌ایم و دیده‌‌‌ایم که با تغییر افراد نمی‌توان به اصلاحات رسید. اصلاحات مسیری تدریجی و زمان‌بر است. مقام معظم رهبری هوشمندانه، آگانه و مدبرانه این قضیه را تبیین کردند. من به عنوان یک متخصص در حوزه ساختمان و به عنوان رئیس انجمن صنعت ساختمان معتقدم دوره وزارت وزیر فعلی راه‌‌‌وشهرسازی هنوز یک‌سال نشده است، باید فرصت داد.
استیضاح ابزار نظارتی خوبی برای نمایندگان مردم است، اما همیشه تاثیر مثبتی ندارد. در طول همه دولت‌‌‌ها، معمولا مسائل بخش‌‌‌های اقتصادی و اختلافات دولت و مجلس برسر چگونگی حل آنها، از طریق حضور وزرا در کمیسیون‌‌‌های تخصصی و با دعوت از متخصصان و ذی‌نفعان و تشکل‌های فعال در همان بخش، پیگیری و به راحتی حل و فصل شده است. الان هم می‌شود از طریق گفت‌‌‌وگو و با طرح درست مسائل، مشکلات را حل و فصل کرد. هر چند، مجموعه مشکلات موجود در بخش مسکن و ساختمان از حوزه اختیارات وزارت راه و شهرسازی –برای حل آنها- خارج است و سایر وزارتخانه‌‌‌هایی که تصمیمات و عملکردشان بر این بخش تاثیرگذار است نیز باید مورد توجه قرار بگیرد. باید برای مدیریت عمیق‌‌‌تر و ریشه‌‌‌ای‌‌‌تر در بخش مسکن و ساختمان، زمان داد.
معجزه توسعه‌‌‌گرها
رئیس انجمن صنعت ساختمان با تاکید بر اینکه، بیان هر نوع نقدی نسبت به اقدامات سیاستگذار که یکی از آنها همین بحث استیضاح است، باید همراه با ارائه راه‌‌‌حل باشد، «نحوه مواجهه درست» با مشکلات روی زمین‌‌‌مانده بخش مسکن و ساختمان را این‌گونه تشریح کرد: قبل از هر تصمیمی، یک‌بار برای همیشه باید «توسعه‌‌‌گر» در صنعت ساختمان به رسمیت شناخته شود.
این بخش در همه دهه‌‌‌های گذشته، شاهد یک «حفره بزرگ» بوده و آن، بازی‌‌‌نگرفتن از ظرفیت‌‌‌های شرکت‌های توسعه‌‌‌دهنده در بخش مسکن و ساختمان برای «پیشبرد اهداف روشن و مشخصی همچون تامین و عرضه مناسب مسکن ارزان و در استطاعت خانوارها» بوده است. محروم گذاشتن بازار مسکن از توانایی‌‌‌های حرفه‌‌‌ای و اقتصادی «توسعه‌‌‌گر» باعث شد نتایج تلخی از طرح‌‌‌های مختلف مسکن‌‌‌حمایتی برای دولت و مردم به وجود بیاید. «توسعه‌‌‌گر» توان تامین‌‌‌مالی مستقل از بودجه محدود دولت را دارد و قادر است متناسب با نیاز بازار مسکن، ابرپروژه‌‌‌های تولید خانه، احداث شهرک‌‌‌های مسکونی چندمنظوره و همچنین نوسازی حساب‌‌‌شده بافت‌‌‌های فرسوده را کلید بزند. مجموعه حاکمیت و سیاستگذار شامل مجلس و دولت، در قضیه شناخت «توسعه‌‌‌گر» باید پایشان را روی پدال گاز بگذارند و این گروه را به رسمیت بشناسند. البته، راه به رسمیت‌‌‌شناختن توسعه‌‌‌گرها، مصادره اسم آنها در به‌روزرسانی یک دستورالعمل در معاونت مسکن و ساختمان نیست.
انجمن صنعت ساختمان اخیرا با بررسی دقیق و کامل قوانین مربوط به توسعه‌‌‌گرها در کشورهای مختلف، پیش‌‌‌نویس قانون توسعه‌‌‌گر را تدوین کرد و نسخه‌‌‌هایی از آن را که حاوی نزدیک به 50 ماده است در اختیار سران سه قوه قرار داد. اما در مقابل، معاونت مسکن و ساختمان با تغییر دستورالعمل مربوط به تعیین پایه و صدور پروانه اشتغال انبوه‌‌‌سازان، واژه توسعه‌‌‌گر را به صورت غیرحرفه‌‌‌ای، در این دستورالعمل مخلوط کرده است که اگر این اقدام، اصلاح نشود، باز هم شاهد «تکرار مشکلات» خواهیم بود. در دنیا، تعاریف مربوط به فعالیت پیمانکار، انبوه‌‌‌ساز و توسعه‌‌‌گر، مشخص و بسیار متفاوت از هم است. توانایی توسعه‌‌‌گرها در صنعت ساختمان با وضعیت امروز بخش مسکن و ساختمان در ایران، چیزی شبیه معجزه است. اگر دولت دست از دخالت در بازار مسکن بردارد، توسعه‌‌‌گر قادر است اهداف درست دولت و نیاز اساسی خانوارها را در این بخش محقق و تامین کند.
کمیته دولت-بخش‌‌‌خصوصی لازم است
رئیس انجمن صنعت ساختمان در ادامه گفت‌‌‌وگو، گام دوم برای «خروج مسکن از رکود تورمی» را تشکیل سریع کمیته دولت -بخش‌‌‌خصوصی عنوان کرد و ضرورت آن را این‌گونه شرح داد: تولید مسکن و در کل، سرمایه‌گذاری ساختمانی نقطه عطف چهار وزارتخانه راه‌‌‌وشهرسازی، صمت، کار و کشور است. اگر بخواهیم در این صنعت اتفاقات خوبی رخ دهد و رفاه خانوارها از طریق دسترسی به مسکن مناسب و ارزان، احیا و تضمین شود، لازم است خیلی زود کمیته تخصصی مرکب از نمایندگان این چهار وزارتخانه با اختیار تام از طرف وزرا به همراه نمایندگان ذی‌نفعان این بخش و تشکل‌های حرفه‌‌‌ای، تشکیل شود و در جلسات مستمر این کمیته، مسائل و راه‌‌‌حل‌‌‌ها مورد بحث و تصمیم‌گیری قرار بگیرد.
گرز «تامین اجتماعی» برسر تولیدکننده مسکن
پژمان جوزی، گام سوم و البته همزمان با دو گام اول از طرف سیاستگذار برای حل مشکلات بخش مسکن و ساختمان را «ایست دولت به تامین اجتماعی در قضیه مدل نادرست حق‌‌‌بیمه کارگر ساختمانی و اجرای مدل درست» عنوان کرد. جوزی در این باره توضیح داد: سازمان تامین اجتماعی با فرمولی غیرجهانی و عجیب، در لحظه‌‌‌ای که سرمایه‌گذار ساختمانی برای شروع ساخت اقدام می‌کند، یعنی زمان دریافت جواز از شهرداری‌‌‌ها، مسیر تولید مسکن را برای سازنده و توسعه‌‌‌گر قفل می‌کند.
ملاک تامین اجتماعی در محاسبه سهم سازنده در حق بیمه کارگر ساختمانی، «فیش عوارض شهرداری» است که این فرمول هیچ ارتباطی به حجم فعالیت کارگران ساختمانی در پروژه ندارد. در مدل جهانی این موضوع، انواع متغیرها برای محاسبه حق بیمه دخیل است که یکی از مهم‌ترین آنها، مساحت پروژه است، نه «فرمول عوارض تراکم ساختمانی و تغییرکاربری و…» اشکال بزرگ دیگری که در قضیه تامین اجتماعی وجود دارد، دریافت کامل حق بیمه در ابتدای پروژه است. از طرفی، حداقل 70درصد از نیروی کار در صنعت ساختمان، اتباع خارجی هستند که اصلا مشمول بیمه نیستند، اما تامین اجتماعی برای اقلیت کارگران تحت پوشش بیمه، کل صنعت ساختمان را درگیر آثار سوء مدل نادرست دریافت حق‌‌‌بیمه کرده است. شرط پوشش بیمه برای کارگران ساختمانی در دولت، «داشتن کارت مهارت» است. اما ظرفیت موجود برای صدور کارت مهارت در حد چند ده‌هزار نفر است در حالی که چند میلیون کارگر ساختمانی فعال هستند. این تصویر از اوضاع تولیدکنندگان مسکن بیانگر گرز تامین اجتماعی بالای سر این صنعت است و مصداق «اکل مال به باطل» است؛ یعنی دریافت وجه بدون ارائه خدمات که غیرشرعی است.
چرخه معیوب اداری برای مجوزهای ساختمانی
جوزی بخشی از مشکلات صنعت ساختمان را که تولید مسکن را سخت و پیچیده کرده است، بدنه اداری حجیم در حوزه تصمیم‌گیری برای صدور مجوزهای سرمایه‌گذاری دانست. از نگاه رئیس انجمن صنعت ساختمان، چرخه معیوب اداری در این بخش باید اصلاح شود. در این ارتباط، نظام مهندسی ساختمان نیز از جمله ارکان تحت امر وزارت راه و شهرسازی است که در سال‌های اخیر وارد مسیر بیراهه شد و امروز باید اصلاحاتی در آن صورت بگیرد.
پایه استیضاح وزیر چیست؟
رئیس انجمن صنعت ساختمان گام تکمیلی برای نجات بخش مسکن و ساختمان از «قفل رکود تورمی» را «عبور از اصرار بر الحاق زمین به شهرها به عنوان تک‌‌‌نسخه مدنظر مسوولان برای حل مسائل بخش مسکن» دانست. جوزی معتقد است، «تک نسخه الحاق زمین به محدوده شهرها آن هم با سازوکار دولتی بدون میدان دادن به بخش خصوصی و توسعه‌‌‌گر» نه تنها مشکلات بخش را حل نمی‌‌‌کند که تبعات جبران‌‌‌ناپذیری برای آینده شهرها و زندگی خانوارها به همراه دارد. او در این باره چنین توضیح می‌دهد، پایه استیضاح وزیر همین قضیه زمین است. این قضیه یعنی اصرار بر الحاق زمین، یکی از دو رویکرد برنامه هفتم برای مسکن در استطاعت است.
رویکرد دوم، نگاه ویژه به بافت‌‌‌های فرسوده است. من به عنوان رئیس انجمن صنعت ساختمان که طیف گسترده‌‌‌ای از فعالان این بخش را نمایندگی می‌کند، درباره عواقب اصرار بر «الحاق» هشدار می‌دهد. «الحاق» زمین‌‌‌های بیرون از محدوده شهرها به شکل غیرکارشناسی، «بزه» و «حاشیه‌‌‌نشینی گسترده» به همراه دارد. «الحاق» بدون در اولویت قرار دادن ظرفیت زمین‌‌‌های درون شهرها از جمله بافت‌‌‌های فرسوده، «قیمت تمام شده مسکن را فقط از محل آماده‌‌‌سازی زمین»، مترمربعی 100 دلار افزایش می‌دهد. «الحاق» بدون حساب و کتاب، به تولید «شهرهای چاق» دامن می‌‌‌زند. شهر چاق، جاهایی هستند که فقط ساختمان در آنها احداث شده است، بدون پیوست‌‌‌های خدماتی، فرهنگی، تفریحی و سکونتی. مقابل «شهر چاق»، «توسعه یا ایجاد شهر خردمندانه» است. شهر خردمندانه با دخالت دولت ایجاد نمی‌شود بلکه توسط بخش‌‌‌خصوصی حرفه‌‌‌ای که نماد آن، «توسعه‌‌‌گرها» هستند، شکل می‌گیرد. برخی نمایندگان اصرار دارند مثلا محدوده قم یا تهران گسترش پیدا کند، امکان چنین اقدامی به شکل طبیعی با توجه به موقعیت جغرافیایی این شهرها فراهم نیست.
نگاه‌‌‌ها باید اصلاح شود، داخل شهرهایی که بحران مسکن وجود دارد، ظرفیت‌‌‌های متعددی دیده می‌شود که باید بالفعل شوند. اصلی‌‌‌ترین جا برای تولید مسکن، بافت فرسوده است. بخشی از برنامه‌‌‌ها و اهداف در بخش مسکن و ساختمان ممکن است با «الحاق زمین» به محدوده برخی شهرها یا احداث شهرک‌‌‌های مسکونی در حریم شهرها، محقق شود و بخشی هم با مدل‌‌‌های دیگر. به این ترتیب، به نظر می‌رسد پایه استیضاح وزیر راه و شهرسازی که بر موضوع «الحاق زمین به امید تامین مسکن» بنا شده، سست است و امیدواریم این طرح منتفی شود تا «فرصت باقی مانده برای دولت جهت رفع مشکلات یکی از مهم‌ترین بخش‌‌‌های اقتصادی» سوخت نشود.
منبع: دنیای اقتصاد
