مستاجران از چاله به چاه افتادند
برخی موجران با خودداری از ارائه کد رهگیری به مستأجران، عملاً راه دریافت وام ودیعه مسکن و بهره‌مندی از تسهیلات حمایتی دولت را مسدود کرده‌اند. در نتیجه، شمار زیادی از مستأجران در شرایطی مبهم و بلاتکلیف گرفتار شده‌اند و امکان دسترسی به حداقل حمایت‌های معیشتی از آن‌ها سلب شده است.
گروهی از موجران با خودداری از صدور کد رهگیری برای قراردادهای اجاره، عملاً مستأجران را از دسترسی به وام ودیعه مسکن و دیگر حمایت‌های دولتی محروم کرده‌اند. این در حالی است که مستأجران برای پیگیری حقوق خود با خلأ قانونی و فقدان سازوکار مشخص مواجه‌اند و عملاً راهی برای اعتراض یا احقاق حق در برابر این تخلف ندارند.
یکی از الزامات دریافت تسهیلات حمایتی دولت از جمله وام ودیعه مسکن، ارائه کد رهگیری قرارداد اجاره است. این کد که با ثبت قرارداد در سامانه رسمی معاملات املاک کشور صادر می‌شود، از اهمیت بالایی برای مستأجران برخوردار است. اما بر اساس گزارش‌های میدانی و طبق گفته مستأجران نشان می‌دهد که برخی موجران به دلایل مختلف، از جمله جلوگیری از شمول مالیات یا پنهان ماندن درآمدهای حاصل از اجاره، از ارائه این کد به مستأجران خودداری می‌کنند.
در شرایطی که طبق قانون، مشاوران املاک موظف به ثبت قراردادهای اجاره در سامانه‌های رسمی هستند، فرآیند نهایی‌سازی ثبت قرارداد منوط به ارسال کدی به تلفن همراه موجر است. در بسیاری از موارد، موجر با عدم ارائه این کد به مشاور املاک، عملاً مانع صدور کد رهگیری می‌شود. این رفتار نه تنها موجب تضییع حقوق مستأجران می‌شود، بلکه چرخه شفافیت در بازار اجاره را نیز مختل می‌کند.
داوود بیگی‌نژاد نایب‌رئیس اول اتحادیه املاک، پیش‌تر تاکید کرده بود که «مشاور املاک برای انجام وظیفه قانونی خود باید درگاه مستقلی برای ثبت قرارداد داشته باشد و فرآیند ثبت نباید وابسته به تصمیمات و اراده طرفین معامله باشد.»
در غیاب قانون مشخص یا مرجعی برای رسیدگی به امتناع موجر از ارائه کد رهگیری، مستأجران عملاً ابزار قانونی مشخصی برای پیگیری حقوق خود در اختیار ندارند. این خلأ قانونی در حالی رخ می‌دهد که دولت به طور رسمی تسهیلاتی را مشروط به ارائه کد رهگیری تعیین کرده و از سوی دیگر، هیچ الزام اجرایی برای موجر در خصوص صدور این کد پیش‌بینی نشده است.
وام مستأجران در گرو کدی که موجر در اختیارش قرار نمی‌گذارد
داوود بیگی‌نژاد نایب‌رئیس اول اتحادیه املاک اظهار کرد: مشاوران املاک بر اساس دو قانون «ساماندهی اجاره» و «الزام»، که مصوب سال ۱۴۰۳ هستند، در اردیبهشت و خرداد موظف به ثبت قرارداد در سامانه‌هایی شده‌اند که در اختیارشان قرار گرفته است.
وی افزود: با توجه به این وظیفه قانونی، ثبت قرارداد باید از طریق یک درگاه مستقل و بدون وابستگی به اراده طرفین معامله انجام شود. به این معنا که اگر مشاور املاک قراردادی را ثبت می‌کند، این اقدام باید با مسئولیت خود او انجام شود و نباید تابع تصمیمات طرف مقابل باشد.
نایب رئیس اول اتحادیه املاک بیان کرد: البته در بخش صحت‌سنجی و دریافت مشخصات می‌توانند از متعاملین کد دریافت کنند؛ اما اینکه ثبت قرارداد منوط به دریافت کدی باشد که به شماره تلفن همراه متعاملین ارسال می‌شود و باید حتماً در اختیار مشاور قرار گیرد، جای تأمل دارد.
وی تصریح کرد: در مواردی مشاهده شده که مشاور املاک قصد انجام وظیفه قانونی خود را دارد، اما متعامل کدی را که برای او ارسال شده، در اختیار مشاور قرار نمی‌دهد. در این شرایط طرف مقابل معامله نیز متضرر می‌شود.
بیگی‌نژاد ادامه داد: برای مثال، یک مستأجر قصد استفاده از وام یا تسهیلات دارد و برای این کار به کد رهگیری نیاز دارد، اما به دلیل عدم همکاری متعامل، امکان دریافت این کد فراهم نمی‌شود و مشاور املاک نمی‌تواند اطلاعات لازم را در سامانه ثبت کند.
نایب‌رئیس اول اتحادیه املاک تاکید کرد: این مسئله نیازمند رسیدگی است، چرا که فردی که بر اساس قانون، مأمور به ثبت قرارداد در سامانه‌ها شده، باید همانند دفاتر اسناد رسمی، از یک درگاه مستقل برخوردار باشد.
مشمول مالیات خانه‌های خالی با عدم ثبت قرارداد و دریافت کد رهگیری
وی با اشاره به وظیفه قانونی مشاوران املاک در ثبت قراردادهای خرید، فروش و اجاره، ادامه داد: بر اساس قانون، همکاران ما موظف به ثبت قراردادها هستند و باید قراردادهایی که در دفاتر مشاوران املاک تنظیم می‌شود را با کد رهگیری در اختیار مردم قرار دهند.
وی افزود: متأسفانه برخی مالکان با این تصور که دریافت کد رهگیری موجب مشمول شدن ملک‌شان در مالیات می‌شود، از این کار امتناع می‌کنند. در حالی که این افراد باید توجه داشته باشند که نخست، مشاوران املاک مکلف به ثبت قرارداد هستند و دوم، سازمان امور مالیاتی در صورتی که قراردادی مبنی بر تصرف مستأجر ارائه نشود، ملک را خانه خالی تلقی می‌کند.
بیگی‌نژاد تأکید کرد: بهتر است مالکان با ثبت قرارداد و دریافت کد رهگیری، از تحمیل هزینه اضافی به مشاوران املاک و همچنین سازمان امور مالیاتی جلوگیری کنند و قراردادهای خود را به صورت رسمی و ثبت‌شده در اختیار مستأجر قرار دهند.
وی ادامه داد: ما بیش از ۱۴ سال است که قراردادها را همراه با کد رهگیری به مردم ارائه می‌کنیم، اما پس از خاموش شدن سامانه املاک و مستغلات، در حال حاضر مشاورین املاک درگیر اراده مالک، مستأجر و دیگر طرفین قرارداد شده‌اند؛ اینکه آیا کدی که به صورت پیامک به تلفن همراه آن‌ها ارسال می‌شود را در اختیار مشاور املاک قرار دهند یا خیر.
نایب‌رئیس اول اتحادیه املاک در پایان خاطرنشان کرد: در سامانه املاک و مستغلات، نیازی به تأیید مالک یا مستأجر برای ثبت قرارداد نبود. مشاورین املاک قرارداد را تنظیم و ارسال می‌کردند و پس از امضا آن را دریافت می‌کردند. اما اکنون، با خاموشی سامانه، در معاملات فروش و اجاره با چالش جدی مواجه هستیم و همکاران ما در ثبت قرارداد و دریافت کد رهگیری، که وظیفه قانونی آن‌هاست، معطل اراده طرفین قرارداد مانده‌اند.
قراردادهای دستی، دردسر جدید مستأجران برای دریافت وام
از سوی دیگر برخی کارشناسان حقوقی معتقدند لازم است در بازنگری‌های آینده قوانین حوزه اجاره‌داری، بندی برای الزام موجران به ثبت قرارداد و صدور کد رهگیری درج شود. همچنین، پیشنهادهایی مبنی بر ایجاد سامانه‌ای برای ثبت شکایات مستأجران در موارد مشابه مطرح شده است.
در حال حاضر، بسیاری از مستأجران ناچار به انعقاد قراردادهای دستی و غیررسمی هستند و همین موضوع باعث می‌شود در هنگام نیاز به خدمات حمایتی، از جمله دریافت وام یا شکایت حقوقی، با مشکلات جدی مواجه شوند.
با توجه به گستردگی بازار اجاره و سهم بالای مستأجران در ترکیب جمعیتی کشور، به نظر می‌رسد ضرورت دارد سیاست‌گذاران حوزه مسکن با تصویب قوانین الزام‌آور، ضمن حمایت از حقوق مستأجران، سازوکار نظارتی مؤثری برای جلوگیری از تخلفات احتمالی موجران فراهم کنند.
