۲ سناریو ترسناک برای مستاجران | دولت خیال صاحب خانه ها را راحت کرد
بررسی روند دو ماه اخیر نشان می‌دهد تورم اجاره در تهران به زیر ۳۰ درصد رسیده؛ موضوعی که ممکن است برخی را امیدوار کند که بازار به سقف مصوب تن دهد. اما این فقط یک روی ماجراست. در واقع، دو واکنش دیگر در بازار در حال شکل‌گیری است که بیش از آنکه به نفع مستأجران باشد، خبر از دشوارتر شدن شرایط زندگی برای دهک‌های پایین می‌دهد.
نخست، موجرانی هستند که عطای تمدید قرارداد را به لقایش می‌بخشند و به‌دلیل نارضایتی از سقف تحمیلی، تصمیم به «انصراف از اجاره» می‌گیرند؛ یا ملک را خالی نگه می‌دارند یا آن را وارد بازار فروش می‌کنند. دوم، گروهی از موجران ترجیح می‌دهند به جای تمدید، مستأجر فعلی را با مستأجری جدید و با نرخ آزاد جایگزین کنند تا از محدودیت‌های دولتی عبور کنند؛ سناریویی که به معنای پرتاب قشر ضعیف به حاشیه شهرها یا حتی بی‌خانمانی است.
در این میان، دهک‌های پایین بیش از هر گروه دیگری از این سه‌گانه آسیب خواهند دید. سیاست‌های کنترلی در سطح کاغذ شاید خوشایند به نظر برسد، اما در غیاب نظارت، ابزار اجرایی کارآمد و اراده واقعی برای مهار سوداگری، تنها فشار را به نقاط ناپیدای بازار منتقل می‌کند؛ جایی که مستأجران کم‌درآمد با بن‌بست‌های بزرگ‌تری مواجه‌اند: اجاره‌خانه‌های بدون قرارداد، پرداخت‌های سلیقه‌ای و تهدید دائمی به تخلیه.
امسال برای این اقشار، فقط گرانی مسئله نیست؛ بلکه ناپایداری سرپناه، بی‌اعتمادی به آینده و فرسایش روانی ناشی از ناامنی مسکن، زندگی‌شان را احاطه کرده است. اگر راه‌حل‌های ساختاری، حمایتی و نظارتی عاجل به اجرا درنیاید، سال ۱۴۰۴ ممکن است برای دهک‌های پایین نه فقط سال گرانی مسکن، بلکه سال از دست‌رفتن حق زیستن در شهر و جامعه باشد.
وزارت راه و شهرسازی برای دومین سال پیاپی،«نرخ دولتی افزایش اجاره بها» تا سقف ۲۵ درصد را برای موجران استان تهران در سال ۱۴۰۴ تعیین کرد. سیاستی که ساده‌‌‌ترین راهکار سیاستگذار مسکن در مواجهه با بحران «اجاره بها» است که مانند یک بومرنگ عمل کرده و این مستاجران هستند که باید هزینه آن را پرداخت کنند. با وجود اینکه تورم اجاره تهران نسبت به تورم اجاره کل کشور کمتر بوده و سرعت رشد آن کاهش یافته که بیش از همه به دلیل ثبات قیمت مسکن طی یکسال اخیر بوده است، اما «نرخ دولتی ۲۵ درصدی» سه سناریو را برای بازار اجاره تهران و به موازات آن کل کشور رقم خواهد زد.
سقف دولتی یا همان نرخ مجاز «افزایش اجارهبها» که وزارت راه و شهرسازی برای قراردادهای تابستان ۱۴۰۴ برای استان تهران تعیین کرده، مانند اجاره نامه‌‌‌های ۱۴۰۳، برای شهر تهران ۲۵درصد و برای شهرهای جدید و سایر شهرهای حومه استان ۲۰درصد تعیین شده است. این مصوبه با استناد به تکلیف ماده ۷ قانون ساماندهی بازار زمین، مسکن و اجارهبها، «نرخ دولتی برای رشد اجارهبها» به تصویب رسید که مطابق این ماده نرخ رشد مجاز اجارهبها باید بین ۵۰ تا ۱۰۰درصد تورم عمومی سالانه سال قبل، تعیین شود. رشداجاره‌بها تابعی از تورم عمومی است در صورت کاهش تورم مسکن و به موازات آن تورم عمومی نرخ اجارهبها نیز با سرعت بسیار کمتری افزایش پیدا خواهد کرد.
با توجه به اینکه، ریشه رشد اجارهبها که در حال حاضر از دسترس خارج است، «تورم عمومی و مسکن» است. آمارهای رسمی نشان می‌دهند که میزان تورم سالانه تهران در سال ۱۴۰۳، رقم ۳۲.۵درصد بود که با توجه به این رقم نرخ دولتی افزایش اجارهبها می‌توانست بین ۱۰ تا ۳۲.۵درصد متغیر باشد، اما در دومین سال نرخ‌گذاری افزایش اجارهبها، دولت همچنان سقف ۲۵ درصدی را تصویب کرد. این نشان می‌دهد، وزارت راه و شهرسازی به ماده مکمل ماده ۷، یعنی ماده ۸ این قانون هنوز عمل نکرده و این باعث نشتی «سقف دولتی اجارهبها» است. داده‌‌‌ها حاکی از شکافته شدن «سقف دولتی» اجاره مسکن در سال ۱۴۰۳ هستند که مستاجرها نتوانستند از آن بهره‌‌‌مند شوند. تحقیقات از بازار اجاره مسکن تهران نشان می‌دهد، با توجه به بالا بودن رقم اجاره آپارتمان، طرفین قرارداد عمدتا بر مدار نرخ رشد پایینتر از۳۰درصد برای تمدید قرارداد عمل کردهاند.
شکست یک طرح از قبل باخته
با وجود تعیین سقف افزایش نرخ اجارهبها برای دومین سال پیاپی، اما بسیاری از کشورها همچون ترکیه و آرژانتین تجربه ناموفقی در بازار اجاره مسکن خود به واسطه نرخ دستوری اجارهبها داشته‌‌‌‌‌‌‌‌‌اند. دولت ترکیه که به منظور مهار تورم اجاره، «سقف ۲۵درصد» را به‌‌‌‌‌‌‌‌‌عنوان رشد مجاز اجارهبها تعیین کرده بود، با شکست مواجه و باعث شد وضعیت اجاره‌‌‌نشینی در این مدت بحرانی‌‌‌‌‌‌‌‌‌تر شود. در نتیجه، دولت با تشدید «عدم‌‌‌دسترسی به مسکن» درنهایت از «سیاست غلط» عقب نشست. با لغو قانون نرخ دستوری اجارهبها، در ترکیه، تورم اجاره مسکن از ۵۱درصد به ۳۳درصد در سال ۲۰۲۴ رسید. آرژانتین نیز در بازه ۲۰۲۰ تا ۲۰۲۳ با مداخله دولت در تعیین نرخ اجارهبها باعث کاهش ۴۰درصدی عرضه مسکن اجارهای و رشد ۲۰۰هزار واحد خانه خالی شد. دولت آرژانتین نیز در سال ۲۰۲۴ به «نرخ دستوری اجارهبها» پایان داد که این باعث افت ۴۰ درصدی اجاره‌‌‌‌‌‌‌‌‌بهای واقعی و افزایش ۱۷۰درصدی عرضه اجارهای شد.
اگرچه مصوبه نرخ دولتی اجارهبها با هدف «تنظیم بازار اجاره مسکن با نرخ دولتی» و کمک به مستاجران تعیین شده است، اما تجربه سال گذشته و همچنین تجربه کشورهای مختلف نشان می‌دهد که نرخ دستوری اجارهبها مانند یک بومرنگ عمل خواهد کرد. به این معنا که به واسطه واکنش منفی موجرها به نرخ، «در نهایت شرایط سخت تورمی بار دیگر به مستاجرها اصابت کرده است.» در واقع، با هدف کنترل تورم پیش می‌رود اما با تورم بیشتر به سمت مستاجرها بازمی‌گردد.
این عملکرد بومرنگ‌‌‌گونه «نرخ دولتی ۲۵درصد» برای اجاره‌‌‌نشین‌‌‌ها با سه سناریو همراه خواهد بود. در سناریوی اول، احتمال افزایش اجارهبها در حوالی نرخ مصوب با توجه به «کاهش چشمگیر تورم اجاره تهران در ماه‌‌‌های اخیر» است که «ثبات قیمت مسکن» به این ترمز سرعت اجارهبها کمک کرده است. تورم اجاره مسکن در کشور مطابق آمار رسمی نیز پارسال ۴۱درصد بود و بهار امسال به ۳۷درصد رسید و همچنین، بر اساس شاخص اجاره مسکن، تورم اجاره مسکن شهر تهران در بهار امسال رقم ۲۶درصد را نشان داد، این در حالی است که این نرخ در سال گذشته ۴۲درصد بود. در شهرهای جدید اطراف تهران نیز تورم اجاره مسکن در ماه‌‌‌های اخیر بین ۱۶ تا ۲۰درصد بوده است.
۲ سناریو خطرناک برای بازار اجاره
در سناریوی دوم، احتمال کاهش عرضه آپارتمان از سوی موجرها و خروج آنها از بازار اجاره وجود دارد. زیرا از یک طرف موجرها تمایل به افزایش رقمی بیشتر از نرخ دولتی دارند و از سوی دیگر به دلیل ترس از جریمه ۳ برابری و حق شکایت ۵ ساله مستاجر ترجیح آنها خروج از بازار اجاره مسکن است و در سناریوی سوم نیز، احتمال شیوع پدیده «تغییر مستاجر» به جای «تمدید اجاره‌‌‌نامه» مطرح است.
در واقع با توجه به اجرایی نکردن ماده مکمل ماده ۷ توسط متولی مسکن، رهگیری آپارتمان‌‌‌هایی که برای اولین بار اجاره داده می‌شود سخت یا غیرممکن به نظر می‌‌‌رسد، و این فرصتی برای موجرها برای افزایش اجاره بالاتر از سقف تعیین شده دولتی است. اما تجربه سال گذشته نرخ‌گذاری دولتی افزایش اجارهبها نشان می‌دهد، رقم سقف ۲۵درصدی در قراردادها رعایت نمی‌شود و در بازار مسکن التهاب ایجاد کرده است. سوالی که در اینجا مطرح می‌شود این است که برای کنترل تورم اجاره و جهت جلوگیری از تورم افسارگسیخته چه باید کرد؟
اولین راهکار پیش رو این است که وزارت راه و شهرسازی باید از مستاجران کم‌درآمد حمایت مستقیم کند و با شناسایی آنها، یارانه‌‌‌های دولتی را در اختیار آنها قرار دهد. تعیین «نرخ رشد مجازاجاره‌بها» در واقع خطای سیاستگذاران مسکن است که آن را به تمامی مستاجران تعمیم می‌دهند. درکشورهایی که سیاست نرخ رشد مجاز برای اجارهبها به شکل پایدار اجرا می‌شود مانند اروپا که این سیاست در آنجا «مشکل‌‌‌ساز» نیز نبوده است، فقط برای «بلوک‌‌‌های اجارهای ساخته‌‌‌شده با امکانات دولت و شهرداری» اعمال شده است و نه برای کل بازار اجاره. در این کشورها شرکت‌های اجاره‌‌‌داری از شهرداری‌‌‌ها زمین و از دولت منابع و تخفیفات برای احداث و عرضه دریافت می‌کنند و واحدها را به کم‌‌‌درآمدهای معرفی‌‌‌شده توسط دولت محلی با نرخ‌های حمایتی ابلاغی اجاره می‌دهند و در عین حال «حاشیه‌‌‌سود» متعارف برای اجاره‌‌‌دارها در نظر گرفته می‌شود.
راهکار دومی که مطرح می‌شود، اجاره به شرط تملیک است که به مستاجران فرصتی ۳ تا ۵ ساله برای خرید ملکی که آن را اجاره کردهاند می‌دهد. سومین راهکار به تقویت و توسعه حمل‌ونقل و خدمات زندگی در حومه شهر برمی‌‌‌گردد، زیرا با توجه به هزینه پایینتر آپارتمان‌‌‌ها در حومه شهر، امکان جای‌گیری مستاجرهای بیشتر را در حومه تهران فراهم می‌کند. آخرین اقدام اثرگذاری که سیاستگذار مسکن می‌تواند اعمال کند، ابزارهای تشویقی برای استفاده از ظرفیت آپارتمان‌های سرمایه‌گذاری شده (خانه‌‌‌های خالی) است. در واقع متولی مسکن می‌تواند شرایطی را برای عرضه آپارتمان‌‌‌هایی فراهم کند که برای سرمایه‌گذاری بلندمدت صورت گرفته‌‌‌اند و در حال حاضر خالی مانده‌‌‌اند، تا به مصرف بازار اجاره مسکن برسند.
