مصالح ساختمانی رسماً گران شد
در این مدل نوین، به جای خرید نقدی مصالح گران‌قیمت، پیمانکاران و سازندگان، بخشی از واحدهای در حال ساخت یا آماده تحویل خود را به تولیدکنندگان یا تأمین‌کنندگان مصالح واگذار می‌کنند. این رویکرد، یک معامله دوسر سود به نظر می‌رسد؛ سازنده از فشار مالی آنی نجات می‌یابد و تأمین‌کننده نیز سهمی در پروژه نهایی به دست می‌آورد. در واقع، نوعی هم‌افزایی میان دو حلقه اصلی زنجیره تولید مسکن شکل گرفته است که به افزایش تاب‌آوری در برابر رکود و تورم کمک می‌کند.
در کنار این رویکرد تهاتری، سازندگان به دو سیاست مکمل نیز متوسل شده‌اند: اول، فازبندی ساختوساز برای توزیع بهتر منابع در زمان، و دوم، استفاده از منابع مالی سرمایه‌گذاران خرد از طریق مشارکت‌های پیشفروش. این سیاست‌ها، هرچند مخاطرات خاص خود را دارند، اما در شرایط فعلی اقتصادی، برای بسیاری از فعالان حوزه ساختمان تنها راه باقی‌مانده برای تداوم حضور در بازار محسوب می‌شوند.
این تغییرات نشان می‌دهد که بازار ساختوساز در ایران وارد مرحله‌ای تازه شده که در آن، مدل‌های سنتی تأمین مالی دیگر پاسخگوی پیچیدگی‌ها و چالش‌های اقتصادی نیستند. آینده این بازار به شدت وابسته به میزان انعطاف‌پذیری بازیگران آن در مواجهه با واقعیت‌های متغیر و سیاست‌های حمایتی دولت خواهد بود.
فعالان ساختمانی برای «ماندن در بازار» و «حفظ توان سرمایه‌گذاری در شرایط عدم تعادل رشد قیمت‌ها»، سه سیاست جدید را جایگزین دو مورد قبلی کردند.
گزارش از نوع واکنش سازنده‌‌‌ها در بازار تولید مسکن به «سریالی‌‌‌شدن جهش قیمت ساخت (تورم مصالح‌‌‌ساختمانی)»، حاکی است: در برخی شهرهای بزرگ که «رکود خرید مسکن به ثبات یا کم‌‌‌رشدی قیمت فروش آپارتمان در مقابل رشد چشمگیر قیمت تولید ساختمان» منجر شده، سازنده‌‌‌ها برای بقا در بازار تولید، ضمن «پرهیز کامل از پیشفروش»، به «تهاتر ۱۰۰درصدی مصالح‌‌‌ساختمانی پرمصرف» و همچنین «استفاده بیشتر از مشاعات داخلی و خارجی ساختمان» رو آوردهاند.
پیش‌تر، یعنی طی دست‌‌‌کم سه تا چهار سال گذشته، گروهی از سازنده‌‌‌ها در مواجهه با «رکورد رکود معاملات مسکن» و همزمان «جهش هزینه ساخت»، از بازار سرمایه‌گذاری مولد خارج شدند و گروهی نیز روی «زمین‌‌‌های دارای پروانه ساخت» یا در «پروژههای نیمه‌‌‌تمام» خود به امید «تغییر مثبت شرایط تولید» متوقف شدند. اما از اوایل امسال و بعداز آنکه مشخص شد «سبقت تورم تولید مسکن از تورم فروش در سال ۱۴۰۳» چه آسیب‌‌‌هایی به بدنه بازار ساختوساز و کسب و کار فعالان این حوزه وارد کرده است، «شکل و شرایط ساختمان‌‌‌سازی» شاهد «نوعی سازگاری اجباری با عدم تعادل رشد قیمت‌ها» شده که البته شاید «تاکتیک تورمی تولیدکنندگان مسکن» اسمی بهتر از سازگاری، برای این تغییر، باشد.
چرا تهاتر و چرا «پیشفروش، نه»؟
سال گذشته متوسط قیمت فروش مصالح‌‌‌ساختمانی در تهران ۳۰درصد جهش کرد در حالی که قیمت فروش آپارتمان به صورت میانگین حدود ۱۶درصد افزایش یافت که این رشد هم در مقایسه با تورم تولید و هم در مقایسه با تورم عمومی، به مراتب کمتر بود.
از طرفی، زمستان پارسال، رشد نقطه‌‌‌ای قیمت مصالح‌‌‌ساختمانی با شیب بیشتر نسبت به تغییرات نقطه‌‌‌ای قیمت در سه فصل اول، تا مرز ۴۰درصد رسید که علت اصلی آن، «اثر خاموشی‌‌‌ها و ناترازی انرژی در رشد هزینههای تولید در کارخانه‌‌‌ها» بود. به این ترتیب از آنجا که «خاموشی‌‌‌ها در سال‌جاری زودتر از سال قبل»، بخش تولیدات صنعتی را درگیر کرده است و همچنین با توجه به اینکه «ثبات نسبی قیمت مسکن در سال‌جاری محسوس‌‌‌تر از سال گذشته» است، شرایط سخت تولیدکنندگان مسکن از بابت «عدم تعادل» تورم تولید و تورم فروش احتمالا در ۱۴۰۳، سخت‌‌‌تر خواهد شد؛ هرچند این اتفاق در همین هفته‌‌‌های ابتدایی سال‌جاری برای برخی فعالان حوزه ساختوساز رخ داده است.
در این میان، گروهی از سازنده‌‌‌ها عمدتا در کلان‌شهرها -نقاطی که شدت رکود خرید و فروش آپارتمان، بیشتر از سایر شهرها است- برای تامین نهاده‌‌‌های تولید مسکن در شرایط «ناپایداری شدید قیمت‌ها» به تهاتر ۱۰۰درصد رو آوردهاند. پیش‌تر، تهاتر آپارتمان با مصالح ساختمانی در بازار ساختوساز باب بود اما در حال حاضر «ابعاد آن» بیشتر شده است. در این شیوه، سازنده برای «تامین کامل یک یا چند گروه از مصالح ساختمانی پرمصرف»، اقدام به تهاتر با آپارتمان آماده‌‌‌ساخت در همان پروژه می‌کند.
بررسی‌‌‌ها از طریق گفت‌‌‌وگو با تعدادی از فعالان ساختمانی در حال استفاده از شیوه تهاتر ۱۰۰ درصدی حاکی است: در این مدل از تامین نهاده تولید مسکن، از «اثر تورم ساخت طی ۲۴ ماه ساختوساز» بر روی قیمت تمام‌‌‌شده و فروش جلوگیری می‌شود و اگر چه در قراردادهای تهاتر، قیمت عرضه نهاده به میزان متوسط ۱۰ تا ۱۵درصد بیشتر از فروش نقدی محاسبه می‌شود اما در نهایت، صرفه آن برای سرمایه‌گذار قابل قبول برآورد می‌شود. خرید مصالح ساختمانی در حال حاضر به شرط «تحویل آپارتمان در آینده»، نقطه مقابل «پیشفروش آپارتمان برای تامین نقدینگی موردنیاز» است.
سازنده‌‌‌ها در پیشفروش چیزی در حدود ۴۰درصد هزینه را در ابتدا از پیش‌‌‌خریداران دریافت می‌کنند که به این ترتیب برای تامین مابقی، باید تورم تولید در طول پروژه را تحمل کنند؛ ضمن آنکه، «ریسک پیشفروش» در این شرایط که «تخمین حداقلی هم برای قیمت تمام‌‌‌شده و هم برای قیمت فروش غیرممکن است»، بسیار بالا ارزیابی می‌شود.
پیشفروش و پیش‌‌‌خرید آپارتمان با قیمت مقطوع در این اوضاع، مشکلات احتمالی را برای هر دو طرف در طول پروژه به همراه دارد. سازنده‌‌‌هایی که از تهاتر ۱۰۰درصدی مصالح ساختمانی با آپارتمان در حال ساخت برای «بقا در بازار سرمایه‌گذاری ساختمانی» استفاده می‌کنند، حتی در صورت «مازاد خرید نهاده‌‌‌ها در پایان پروژه»، آنها را برای پروژههای بعدی استفاده می‌کنند یا با قیمت‌‌‌کمتر از «سطح روز قیمت نهاده‌‌‌ها در بازار»، به فروش می‌‌‌رسانند که در این دو حالت نیز همچنان برایشان نسبت به «خرید تدریجی مصالح ساختمانی» مطلوبیت اقتصادی دارد.
سیاست مستهلک کردن ارزش زمین
گزارش از سیاست دیگری که سازنده‌‌‌ها در شرایط تورمی اتخاذ کرده‌‌‌اند، نشان می‌دهد: استفاده بیشتر از مشاعات داخل ساختمان و همچنین فضای عمومی بیرون از ساختمان در دستورکار ساختمان‌‌‌سازها قرار گرفته است. این سیاست باعث می‌شود «سهم قیمت زمین در قیمت تمام‌‌‌شده ساختمان» کاهش یابد. پیش‌‌‌آمدگی بیشتر ساختمان، محاسبه بخشی از متراژ انبارها در فروش و سایر تاکتیک‌‌‌هایی که از نظر شهرداری‌‌‌ها، مغایر ضوابط ساختوساز است اما «هزینه پایین ایجاد آن» باعث انجام آن می‌شود، در شرایط فعلی در بازار ساختوساز مورد استفاده گروهی از سازنده‌‌‌ها قرار دارد.
بررسی‌‌‌ها نشان می‌دهد، طی دو ماه ابتدایی امسال قیمت برخی مصالح ساختمانی پرمصرف از جمله سیمان و بتن در بازار به‌خاطر آنچه «سهمیه‌‌‌بندی برق توزیعی به کارخانه‌‌‌ها» عنوان شد، تا دوبرابر افزایش پیدا کرد. این در حالی است که میانگین قیمت مسکن در شهر تهران طی همین مدت، درصد تغییر مثبت داشت که عملا ثبات قیمت محسوب می‌شود. پیش‌بینی‌‌‌ها از نبض بازار معاملات مسکن نیز «احتمال ثبات قیمت و رکود خرید و فروش» را به مراتب بیشتر از سایر گزینه‌‌‌ها می‌‌‌داند. در حال حاضر، به همان اندازه که «احتمال تورم بالای تولید» مطرح است، احتمال ثبات قیمت و سختی فروش مسکن» نیز وجود دارد.
