بازار اجاره منفجر شد
با وجود تلاش‌ها و اجرای سیاست‌های پولی مختلف توسط نهادهای مسئول، تأثیرات ملموسی در کاهش تورم مشاهده نشده است. دلیل این ناکامی را باید در ریشه‌های عمیق‌تر و ساختاری مشکلات اقتصادی جستجو کرد؛ مسائلی که فراتر از کنترل صرف سیاست‌های پولی و مالی بوده و نیازمند اصلاحات گسترده و جامع در حوزه‌های مختلف اقتصادی، از جمله نظام تولید، بهره‌وری، ساختار بودجه و نظام مالی کشور است.
در نشست تخصصی بررسی چالش‌های بازار مسکن و اجاره‌نشینی که در موسسه مطالعات دین و اقتصاد برگزار شد، دکتر مهدی بهداد، پژوهشگر اقتصاد مسکن، به بررسی دلایل ناکامی سیاست‌های مسکن در ایران پرداخت.
وی گفت با وجود ساخت‌وسازهای فراوان، بخش بزرگی از مردم هنوز صاحب‌خانه نشده‌اند و بیش از ۵۰ درصد خانوارهای تهرانی مستأجرند. او چهار متغیر کلیدی موثر بر بازار مسکن را نرخ ارز، نرخ بهره، دستمزد و انتظارات تورمی دانست و تأکید کرد این عوامل باعث شده‌اند قیمت‌ها از کنترل دولت خارج شود. نرخ بهره بالا، انگیزه سرمایه‌گذاری در ساخت‌وساز را کاهش داده و صاحبان خانه نیز با بی‌توجهی به سقف قانونی، اجاره‌بها را تا دو برابر حد مجاز افزایش داده‌اند. این شرایط مستأجران را مجبور به مهاجرت به مناطق حاشیه‌ای کرده است.
بهداد همچنین به نقش تورم ضدتولیدی، نگاه بخشی سیاست‌گذاران، و موانع نهادی در عرضه زمین اشاره کرد و نتیجه گرفت که بحران مسکن بدون اصلاح ساختارهای کلان اقتصادی قابل حل نیست.
مهدی بهداد، کارشناس و پژوهشگر اقتصاد مسکن، در نشست مؤسسه مطالعات دین و اقتصاد با عنوان بررسی «بازار مسکن با تمرکز بر مسکن استیجاری » اظهار کرد: موضوع بازار مسکن در اقتصاد ایران یکی از مسائل بسیار مهم و کلیدی در سال‌های اخیر بوده است، به‌ویژه طی یک دهه گذشته که این حوزه همواره در زمره دغدغه‌های اصلی اقتصاد کشور قرار داشته است. این موضوع چون دهک‌های متوسط و پایین درآمدی، به ویژه دهک‌های پنج و شش به پایین را بیشتر تحت تاثیر قرار داده و از این جهت اهمیت بیشتری هم دارد. به دلیل تأثیر مستقیم بازار مسکن بر زندگی این اقشار، ضرورت پرداختن به آن بیش از پیش احساس می‌شود.
بهداد ادامه داد: در سال‌های گذشته، دولت‌های مختلف برنامه‌های متنوعی در حوزه ساخت‌وساز مسکن اجرا کردند. هر یک از دولت‌ها، متناسب با توان، ظرفیت و نگاه خود به این بخش، تلاش‌هایی برای حل مسئله مسکن انجام دادند. اما نتایج به‌دست‌آمده، ما را به نقطه‌ای رسانده که امروز شاهد آن هستیم و در شهر تهران، بالغ بر ۵۰ درصد خانوارها مستأجر هستند و در سطح کشور نیز این رقم حدود ۴۰ درصد اعلام می‌شود.
ساخت و ساز کردیم، اما مردم را صاحب خانه نکردیم
او با بیان اینکه این آمار نشان می‌دهد اقدامات انجام‌شده به هدف اصلی خود نرسیده‌اند، خاطرنشان کرد: علی‌رغم سرمایه‌گذاری‌ها و تخصیص منابع قابل توجه در حوزه ساخت‌وساز، به میزان مورد انتظار مردم صاحب‌خانه نشده‌اند. ما ساخت و ساز کرده ایم، اما مردم را صاحب خانه نکردیم. در واقع، با وجود اینکه واحدهای مسکونی ساخته شده‌اند، فاصله‌ای که میان سیاست‌گذاری‌ها و نتایج نهایی وجود داشته، همچنان باقی است و حتی در برخی موارد نسبت به گذشته بیشتر هم شده است.
این کارشناس اقتصادی تصریح کرد: ما در کشور ساخت‌وساز کرده‌ایم، اما عملاً مردم را خیلی صاحب‌خانه نکرده‌ایم. اختلاف میان برنامه‌ریزی‌ها و عملکردها در بازار مسکن به‌وضوح قابل مشاهده است. اکنون زمان آن رسیده که بررسی کنیم چرا با وجود این همه سرمایه‌گذاری و برنامه‌ریزی، به نتیجه مطلوب نرسیده‌ایم. باید به ریشه‌یابی این ناکامی بپردازیم و ببینیم چرا آنچه که در نظر داشتیم، محقق نشده است.
وی با اشاره به مفاهیم اقتصادی گفت: در ادبیات اقتصادی، با مفهوم قیمت به خوبی آشنا هستیم، اما باید توجه داشت که وزن و تأثیرگذاری همه قیمت‌ها در اقتصاد یکسان نیست. برای مثال، نرخ ارز در اقتصاد یک کشور اهمیت و اثرگذاری به مراتب بیشتری نسبت به قیمت کالاهایی مثل نخود یا لوبیا دارد. هر دو قیمت هستند، اما وزن تأثیرشان با یکدیگر قابل قیاس نیست.
او همچنین به نرخ بهره یا آنچه در اقتصاد ایران به‌عنوان نرخ سود شناخته می‌شود، و نیز سطح عمومی قیمت‌ها یا شاخص تورم اشاره کرد و آن‌ها را از جمله قیمت‌های کلیدی در اقتصاد دانست که نقشی اساسی در تعیین ساختارها و سیاست‌گذاری‌های اقتصادی دارند. به باور من، چهار قیمت کلیدی در اقتصاد ایران وجود دارد که می‌توان آن‌ها را ستون فقرات تحلیل‌های سیاست‌گذاری پولی و مالی دانست. این قیمت‌ها، از هر زاویه‌ای که به اقتصاد نگاه کنیم، قیمت‌هایی اساسی و تأثیرگذار هستند که باید به آن‌ها توجه ویژه داشت. این چهار قیمت کلیدی به‌صورت مستقیم بخش مسکن را، با تمام ابعاد و جزئیاتی که در ادامه توضیح خواهم داد، تحت تأثیر قرار داده‌اند و به‌طور مشخص، اثرگذاری جدی بر بازار اجاره نیز داشته‌اند.
جامعه نرخ تورم بالا را پذیرفته است
دکتر بهداد با اشاره به وضعیت اقتصادی کشور گفت: در سال‌های اخیر، اقتصاد ایران با تورم‌های مزمن و بالا مواجه بوده و جامعه به نوعی به این وضعیت عادت کرده است؛ گرچه این پذیرش ضمنی از منظر اقتصادی مخرب است و بر تولید و سرمایه‌گذاری اثر منفی دارد. وی با بیان اینکه سیاست‌های پولی اعمال‌شده نتوانسته‌اند تأثیر ملموسی بر کاهش تورم بگذارند، افزود: ریشه‌های این مشکل عمدتاً ساختاری است.
این کارشناس اقتصاد مسکن همچنین تأکید کرد: انتظارات تورمی به شکل مداوم در اقتصاد ایران بازتولید می‌شوند و همین عامل بر بازار اجاره و ساخت‌وساز تأثیرگذار بوده است. به گفته او، سازندگان با نااطمینانی شدید نسبت به آینده هزینه‌ها مواجه‌اند و مالکان نیز با پیش‌بینی افزایش قیمت‌ها، اجاره‌بها را بالا می‌برند که نتیجه آن، فشار مضاعف بر مستأجران است. ما در اقتصادی قرار داریم که قیمت دلار در آن تا مرز حدود ۱۰۵ هزار تومان پیش می‌رود و سپس با یک اصلاح قیمت، به محدوده ۸۰ تا ۸۵ هزار تومان بازمی‌گردد و در همین بازه نوسان می‌کند. در چنین شرایطی، انتظار فعالان اقتصادی این است که روزی نرخ ارز مجددا به همان سطح ۱۰۵ هزار تومان بازگردد.
وی افزود: همین انتظارات باعث می‌شود قیمت‌گذاری‌هایی که برای آینده انجام می‌شود – چه در قراردادهای کوتاه‌مدت، میان‌مدت یا بلندمدت – به‌طور کامل تابع همین پیش‌بینی‌ها از نرخ دلار و سطح تورم آتی باشد.
به گفته این پژوهشگر، امروز اگر به بازار دارایی‌های فیزیکی مانند طلا و سکه نگاه کنیم – به‌ویژه آن‌هایی که در بازار سهام قیمت‌گذاری می‌شوند – به‌وضوح دیده می‌شود که مبنای قیمت‌گذاری آن‌ها نرخ ارز بالای ۱۰۰ هزار تومان است. این موضوع برای فعالان اقتصادی روشن است و تأثیر روانی و واقعی آن را درک می‌کنند.
بهداد در ادامه تأکید کرد: این انتظارات تورمی نه‌تنها در بازار دارایی‌ها بلکه به شکل مشخص در بازار اجاره مسکن، بازار خودرو و سایر بازارهای مشابه نیز مشاهده می‌شود. بنابراین، تورم و انتظارات تورمی تأثیر مستقیم و جدی بر نوع قراردادها و کیفیت قراردادهای اجاره گذاشته‌اند و موجب رشد قیمت‌هایی شده‌اند که در عمل بسیار فراتر از دستورالعمل‌های رسمی دولت است.
او اظهار داشت: چند سالی است که براساس قانون موجود و دستورالعمل‌های اجرایی دولت، سقف مجاز افزایش نرخ اجاره‌بها در تهران سالانه ۲۵ درصد تعیین شده است. با این حال، آمارهای بانک مرکزی – که البته متأسفانه از مردادماه ۱۴۰۳ دیگر به‌صورت رسمی منتشر نشده‌اند – نشان می‌دادند که نرخ رشد تورم اجاره در دوره‌های قبل حتی به ۵۰ تا ۵۲ درصد نیز می‌رسید. در برخی موارد، کم‌ترین نرخ‌های اعلام‌شده نیز در حدود ۴۷ تا ۴۸ درصد بوده‌اند. یعنی در حالی که دولت سقفی برای رشد اجاره تعیین کرده، مالکان به دلیل شرایط اقتصادی و انتظارات تورمی حاضر نیستند نرخ‌گذاری خود را مطابق این سقف انجام دهند، و این شکاف در گزارش‌های رسمی بانک مرکزی نیز قابل مشاهده بوده است.
بهداد گفت: مهم‌ترین فاکتور مؤثر در این وضعیت، ناتوانی در کنترل نرخ تورم و انتظارات تورمی در فضای کلان اقتصادی است. با وجود همه ضوابط و دستورالعمل‌هایی که وضع شده‌اند، نتیجه مطلوب حاصل نشده و همین امر تأثیر مستقیم خود را بر رشد اجاره‌بها گذاشته است.
تورم ضد تولید در ساخت‌وساز عمل می‌کند
بهداد در ادامه صحبت‌های خود با تاکید بر تاثیر تورم بالا بر حوزه ساخت‌وساز، اظهار داشت: در شرایطی که نرخ تورم در کشور به‌صورت پایدار در حدود ۴۰ تا ۵۰ درصد باقی مانده، برخلاف تصور رایج، سازندگان مسکن الزاماً سود قابل‌توجهی کسب نمی‌کنند. در واقع، یک سازنده زمانی که هزینه‌های ساخت، ریسک‌های اجرای پروژه و تأخیرهای ناشی از مجوزها و فرآیندهای قانونی را لحاظ می‌کند، ممکن است در بهترین حالت به سود اقتصادی در حدود ۳۰ تا ۳۵ درصد برسد.
او ادامه داد: در چنین شرایطی، سازنده به این نتیجه می‌رسد که به‌جای ورود به یک پروژه زمان‌بر و پرریسک، بهتر است یک واحد آماده خریداری کند و از محل افزایش قیمت آن – که بعضاً در برخی سال‌ها به ۷۰ یا ۸۰ درصد در سال هم رسیده – سود کسب کند. این تصمیم اقتصادی، در عمل باعث کاهش عرضه مسکن از مسیر ساخت‌وساز می‌شود. بنابراین نه تنها مستأجر باید قرارداد اجاره خود را با نرخ‌هایی در حدود ۵۰ تا ۵۲ درصد تمدید کند، بلکه سازنده هم ترجیح می‌دهد وارد فضای سوداگری و خریدوفروش واحدهای موجود شود تا اینکه درگیر فرآیند دشوار ساخت‌وساز شود. چراکه از نگاه او، مسیر تولید در اقتصاد تورمی بازدهی پایین‌تری دارد. سازنده می‌گوید اگر امروز زمینی بخرم، باید ماه‌ها زمان بگذارم برای اخذ مجوز، گرفتن پروانه ساخت، هماهنگی با نظام مهندسی، استخدام کارگر، تامین مصالح، و عبور از پیچ‌وخم‌های اداری؛ آن‌هم در حالی که شاید نهایتا به سودی در حدود ۳۰ درصد دست یابم. در مقابل، اگر همان پول را صرف خرید یک واحد آماده کنم و در بازار معامله کنم، به مراتب سود بالاتری خواهم داشت.
او این وضعیت را حاصل عملکرد تورم ضدتولیدی در بخش ساختمان دانست و تاکید کرد: در نتیجه، این وضعیت تورمی به‌طور کامل باعث کاهش عرضه مسکن و خروج سازندگان از بازار تولید می‌شود.
نرخ بهره و بی‌میلی به سرمایه‌گذاری مولد
بهداد در ادامه با اشاره به تأثیر نرخ بهره بر بازار سرمایه‌گذاری در مسکن گفت: امروز وقتی فعالان بازار به اوراق بدهی دولتی در بازار سرمایه نگاه می‌کنند، نرخ سودی که مشاهده می‌کنند چیزی در حدود ۳۳ تا ۳۵ درصد است. اما نرخ مؤثر این اوراق در واقع حتی فراتر از این ارقام است، و در مرزهای نزدیک به ۴۰ درصد نوسان دارد. این یعنی بازار بدون ریسک اوراق دولتی، بازدهی قابل‌توجهی به سرمایه‌گذار می‌دهد، آن هم در شرایطی که هیچ‌کدام از پیچیدگی‌ها، ریسک‌ها و زحمت‌های بازار ساخت‌وساز را ندارد. به همین دلیل هم جذابیت ورود به پروژه‌های تولیدی برای بسیاری از
وی در ادامه به بررسی پیامدهای افزایش نرخ بهره بر بازار اجاره پرداخت و آن را یکی از مهم‌ترین متغیرهای مؤثر بر مناسبات عرضه، تقاضا و قیمت‌گذاری در بازار مسکن و اجاره دانست و اظهار داشت: نرخ بهره سیگنال بسیار مهمی به بازار اجاره مخابره می‌کند و سه بازیگر اصلی در این حوزه، یعنی سازنده، موجر و مستأجر، به‌طور مستقیم از آن تأثیر می‌پذیرند. ابتدا انگیزه زدایی از تولید مسکن است. سازنده‌ای که با حجم بالایی از چالش‌های اجرایی، از جمله دریافت مجوز از شهرداری، همکاری با نظام مهندسی، استخدام کارگران و برخورد با شکایت‌های همسایگان مواجه است، وقتی می‌بیند می‌تواند با خرید اوراق دولتی بدون ریسک، سودی معادل ۳۷ تا ۳۸ درصد کسب کند، منطقی نمی‌بیند که وارد پروژه‌ای شود که نهایتاً ۳۰ تا ۳۵ درصد بازدهی دارد. این در حالی است که سرمایه‌گذاری در اوراق دولتی نه دردسر قانونی دارد، نه تأخیر اجرایی، و نه ریسک بازار. بنابراین تورم و نرخ بهره بالا، انگیزه ساخت‌وساز را از میان می‌برد و منجر به کاهش عرضه مسکن در بازار می‌شود.
بهداد افزود: از سوی دیگر، مالکانی که واحد مسکونی دارند، وقتی می‌بینند دولت سقف افزایش اجاره‌بها را ۲۵ درصد اعلام کرده، اما نرخ اوراق دولتی بدون ریسک به حدود ۳۷ درصد رسیده، منطقی نمی‌بینند که سرمایه خود را زیر نرخ بازار اجاره دهند. نتیجه این می‌شود که صاحبان ملک، برخلاف سیاست‌گذاری دولت، واحدهای خود را با نرخ‌های ۵۰ درصد یا بیشتر اجاره می‌دهند. این همان چیزی است که آمارهای بانک مرکزی نیز – تا پیش از توقف انتشار – به‌وضوح نشان می‌داد.
وی با بیان اینکه در نهایت، مستأجر که نیاز به سرپناه دارد، چاره‌ای جز پذیرش این نرخ‌های بالا ندارد و او نمی‌تواند بدون مسکن بماند یا در چادر زندگی کند. بنابراین مجبور است افزایش نرخ اجاره را بپذیرد، اضافه کرد: این اجبار باعث مهاجرت‌های درون‌شهری و برون‌شهری شده است. مستأجر از مناطق مرکزی به مناطق پایین‌تر، و از مناطق جنوبی تهران به حاشیه شهرها و شهرستان‌های اطراف مهاجرت می‌کند.
بهداد نمونه‌هایی مانند پردیس، اسلام‌شهر و پرند را نام برد و گفت: افزایش مهاجرت به این شهرها کاملا مشهود است و بخش عمده‌ای از آن ناشی از ناتوانی مستأجران در تأمین اجاره مسکن در داخل شهر تهران است. بنابراین نرخ بهره، به‌عنوان یک متغیر کلیدی دوم پس از نرخ ارز، به‌شدت بر مناسبات بازار اجاره تأثیرگذار است. این نرخ، با تعیین بازدهی مورد انتظار سرمایه‌گذاران، الگوهای رفتار موجران، تصمیم‌گیری سازندگان و سطح دسترسی مستأجران به مسکن مناسب را تعیین می‌کند.
او در ادامه تحلیل خود، به سه مؤلفه‌ی کلیدی دیگر در بحران مسکن پرداخت: نرخ ارز، دستمزد و نگاه بخشی به سیاست‌گذاری. و توضیح داد: وقتی نرخ ارز از حدود ۹۰۰ تومان در اوایل دهه ۸۰ به ارقامی در محدوده ۹۰ تا ۱۰۰ هزار تومان می‌رسد، طبیعی است که هزینه‌های ساخت و ساز به‌طور مستقیم افزایش پیدا کند. مصالح ساختمانی، حتی اقلامی که وارداتی نیستند، به‌شدت تحت تأثیر نوسانات ارزی قرار دارند. سیمان، آجر، کاشی، سرامیک و سایر کالاها یا به‌طور مستقیم از نرخ ارز تبعیت می‌کنند یا تحت تأثیر فضای انتظاراتی افزایش قیمت می‌دهند. در بازار مصالح، پدیده‌هایی مثل تعلیق فروش، فروش با فاکتورهای چندساعته و عدم ثبات قیمتی، ریشه در انتظارات تورمی ناشی از جهش‌های ارزی دارد. این‌ها همگی به افزایش بهای تمام‌شده ساخت واحدهای مسکونی منجر می‌شود.
