>>وام مسکن نه‌تنها درمانی برای درد مزمن متقاضیان نیست، بلکه در عمل به معضلی تازه برای خانواده‌هایی تبدیل می‌شود که به امید خانه‌دار شدن، زیر بار تعهدات مالی سنگین و اقساط طاقت‌فرسا می‌روند.
براساس اطلاعیه‌های بانک مسکن، سقف وام خرید مسکن برای هر نفر در تهران به ۵۰۰ میلیون تومان و برای زوجین به یک میلیارد تومان رسیده است. علاوه بر افزایش وام خرید مسکن، سقف وام تعمیر (جعاله) هم به ۲۸۰ میلیون تومان افزایش یافته که فقط در صورت دریافت هم‌زمان با وام خرید قابل پرداخت است. یعنی در مجموع، زوجین می‌توانند ۱.۲۸ میلیارد تومان تسهیلات دریافت کنند.
بررسی‌ها حکایت از آن دارد که این وام‌ها در بازپرداخت ۱۲ ساله (برای خرید) و ۵ ساله (برای جعاله)، اقساطی به شرح زیر دارند: اقساط ماهانه وام خرید حدود ۲۰.۴ میلیون تومان است که اگر با اقساط ماهانه وام جعاله که حدود ۵.۷ میلیون تومان است، جمع شود، مجموع اقساط ماهانه به بیش از ۲۶ میلیون تومان می‌رسد.
حالا اگر بخواهیم سود کل پرداختی این تسهیلات را حساب کنیم به رقم حدود ۲.۵ میلیارد تومان می‌رسیم که برهمین اساس مبلغ کل بازپرداخت، عددی حدود ۳.۸ میلیارد تومان می‌شود. نگاهی به این آمار و ارقام نشان می‌دهد که وام‌گیرنده باید طی سال‌های آینده، ماهانه مبلغ بالایی (با حقوق یک مدیر یا کارمند ارشد برابری می‌کند) برای بازپرداخت این تسهیلات، پرداخت کند تا یک سقف بالای سرش باشد.
درواقع اگرچه افزایش وام خرید و تعمیر مسکن، در نگاه اول گامی مثبت به‌نظر می‌رسد، اما در عمل، به‌دلیل اقساط بالا، سود نجومی، هزینه سنگین خرید اوراق و فاصله زیاد با قیمت واقعی مسکن، برای اکثر خانوارها کارایی ندارد و به گفته کارشناسان، اینگونه سیاست‌ها بدون مداخله موثر در عرضه، قیمت‌گذاری و کنترل سوداگری مسکن، صرفا به رشد بازار اوراق و افزایش بار مالی مردم دامن می‌زند.
اوراق تسهیلات: نخستین مانع بزرگ
رقم بالای بازپرداخت ماهانه تسهیلات خرید و جعاله مسکن، تنها مانع پیش روی خریداران نیست، برای دریافت این تسهیلات، متقاضی باید اوراق گواهی حق‌تقدم (تسه) خریداری کند، که قیمت هر برگه در بازار حدود ۱۰۵ هزار تومان است و برای وام ۱.۲۸ میلیارد تومانی، حدود ۲۵۶۰ برگه مورد نیاز است.
یعنی متقاضی پیش از دریافت وام، باید حدود ۲۷۰ میلیون تومان پول نقد بابت خرید اوراق بپردازد. با این حساب، از وام ۱.۲۸ میلیارد تومانی، فقط حدود یک میلیارد تومان واقعی برای خرید باقی می‌ماند. به گزارش تسنیم، این رقم در بازار مسکن پایتخت می‌تواند هزینه خرید حدود ۱۰ متر آپارتمان را پوشش دهد، چون براساس آخرین گزارش بانک مرکزی از بازار مسکن پایتخت در مرداد ماه سال گذشته، میانگین قیمت مسکن در تهران در مرداد ۱۴۰۳ برابر با ۸۵ میلیون و ۵۰۰ هزار تومان به ازای هر متر مربع بوده است. با توجه به اینکه بانک مرکزی حدود ۸ ماه است که آمار تحولات بازار مسکن را منتشر نکرده است و منبعی رسمی برای قیمت کنونی بازار مسکن در پایتخت نداریم، چرخی در پلتفرم‌های خرید و فروش خانه می‌زنیم و با قیمت‌های متری ۱۳۰ تا ۱۵۰ میلیون تومان در مناطق متوسط شهر، مواجه می‌شویم که برای خرید چنین خانه‌ای، این تسهیلات بیشتر به یک «وام برای خرید گوشه‌ای از یک خانه» شبیه است. در واقع این «وام حمایتی»، قرار بود خانه‌دار شدن را تسهیل کند، اما اکنون بیشتر به یک تعهد مالی فرسایشی برای طبقه متوسط و پایین بدل شده است. این در حالی است که همچنان مشکل اصلی بازار مسکن ایران، نه نبود تسهیلات، بلکه شکاف عظیم میان درآمد خانوار و قیمت مسکن پابرجاست. افزایش وام بدون کنترل قیمت مسکن، بدون حمایت مالی واقعی، و بدون سیاست‌های مکمل مثل افزایش عرضه مسکن ارزان‌قیمت، تنها نقش مسکن موقتی دارد و نه درمان ریشه‌ای.
آیا مردم توان بازپرداخت دارند؟
با نگاهی به توان مالی خانوارهای متوسط و کم‌درآمد، درمی‌یابیم که درصد بسیار کمی از متقاضیان واقعی توان پرداخت ماهانه ۲۶ میلیون تومان قسط را دارند. حداقل حقوق در سال ۱۴۰۴ حدود ۱۰.۳ میلیون تومان تعیین شده و طبق آخرین داده‌های مرکز آمار، میانگین درآمد ماهانه خانوار شهری بین ۱۵ تا ۱۸ میلیون تومان برآورد می‌شود.
با این حساب، اقساط ماهانه تسهیلات جدید مسکن که مجموع آن به بیش از ۲۶ میلیون تومان می‌رسد، معادل ۱۴۵ تا ۱۷۵ درصد درآمد خانوارهای شهری است؛ نسبتی که عملا بازپرداخت این وام را برای بخش وسیعی از متقاضیان، غیرممکن می‌سازد. از سوی دیگر، مجموع سود پرداختی این تسهیلات طی دوره بازپرداخت، حدود ۲.۵ میلیارد تومان برآورد می‌شود. این در حالی است که ارزش واقعی وام دریافتی، پس از کسر هزینه خرید اوراق، حدود یک میلیارد تومان خواهد بود.
چنین نسبت سود به اصل وام، عملامنجر به انتقال بخش قابل‌توجهی از درآمد خانوارها به شبکه بانکی و بازار اوراق می‌شود؛ فرآیندی که به‌جای حمایت از تقاضا، به تشدید نابرابری در نظام تأمین مالی مسکن می‌انجامد. در این میان، بانک مسکن اعلام کرده است که شرط «قدمت بنا» را برای پرداخت وام خرید حذف کرده تا دامنه دسترسی خریداران به واحدهای مسکونی افزایش یابد. با این حال، مادامی که سطح تسهیلات با قیمت واقعی ملک هم‌راستا نشود و قدرت خرید تقویت نگردد، چنین اصلاحاتی تأثیر چندانی نخواهد داشت. در واقع، در بازاری که قیمت یک واحد مسکونی معمولی در تهران به چند برابر سقف وام رسیده، حذف شروط شکلی، گرهی از مشکل ساختاری تأمین مسکن باز نمی‌کند.
تسهیلاتی که نمی‌رسند
واقعیت این است که سیاست‌گذاران بخش مسکن، بیش از آنکه با واقعیت بازار و جیب مردم آشنا باشند، گرفتار محاسبات روی کاغذند. افزایش سقف وام، بدون توجه به نسبت آن با قیمت ملک، و بدون حمایت‌های مکمل مانند یارانه سود یا توسعه واقعی مسکن ارزان‌قیمت، تبدیل به تعهدی کمرشکن برای مردم خواهد شد.
در بهترین حالت، این تسهیلات شاید تنها برای قشرهای خاصی با درآمد بالا یا امکان وثیقه‌گذاری ملک مناسب باشد. اما در هدف اصلی خود که «تسهیل خانه‌دار شدن اقشار کم‌درآمد و متوسط» است، شکست‌خورده به نظر می‌رسد. تا زمانی که قدرت خرید واقعی مردم افزایش نیابد، و نظام بانکی در جهت «عدالت در تسهیلات‌دهی» اصلاح نشود، مسکن برای اکثریت، همچنان رویایی دور باقی خواهد ماند؛ حتی با وامی میلیاردی.