به گزارش >>تجارت نیوز، بازار مسکن ایران با بحرانی عمیق روبه‌روست؛ از یک‌سو رشد قیمت‌ها همچنان ادامه دارد و از سوی دیگر توان مالی خانوارها برای خرید یا ساخت مسکن کاهش یافته است. در این میان، یکی از عوامل کمتر دیده‌شده اما بسیار کلیدی، مسئله «زمین» است. مهدی سلطان‌محمدی، تحلیلگر ارشد بازار مسکن، در گفت‌وگو با «فرهیختگان آنلاین» تأکید کرد: «چند عامل عمده باعث بحران مسکن در ایران شده، اما شاید هیچ‌کدام به اندازه مسئله زمین حیاتی نباشد. تا وقتی زمین آماده ساخت وجود نداشته باشد، هر طرح مسکنی شکست می‌خورد. حل بحران مسکن یک طرح ملی است و به راهبرد بلندمدت، سیاست‌گذاری دقیق و مشارکت واقعی بخش خصوصی نیاز دارد.»
واگذاری زمین به مردم، تنها راه خروج از بن‌بست مسکن؛ زیرساخت‌ها باید هم‌زمان توسعه یابد
سلطان‌محمدی در توضیح این بحران گفت: «اکثر زمین‌هایی که در اختیار دولت قرار دارند، در حاشیه شهرها یا شهرهای جدید هستند و از امکانات زیرساختی محروم‌اند. نه راه دارند، نه دسترسی حمل‌ونقل، نه آب، برق، بیمارستان یا مدرسه. برای اینکه این زمین‌ها تبدیل به زمین قابل سکونت شوند، در ابتدا باید شرایط را برای واگذاری زمین به مردم تسهیل کرد و سپس سرمایه‌گذاری کلانی برای احداث راه‌های دسترسی جاده‌ای و ریلی، توسعه شبکه‌های آب و برق، ساخت بناهای عمومی و فضاهای سبز انجام شود. بسیاری از شهرهای جدید که حتی دو یا سه دهه پیش طراحی شده‌اند، هنوز قابل سکونت نیستند چون زیرساخت‌ها فراهم نشده است. بدون این زیرساخت‌ها، صرفاً یک زمین خام است و نمی‌توان آن را وارد چرخه ساخت‌وساز کرد.»
انحصار دولتی؛ مانع مشارکت بخش خصوصی
سلطان‌محمدی مشکل بزرگ دیگر را انحصار دولت در زمین‌های حاشیه‌ای دانست و گفت: «زمین‌های درون‌شهری اغلب در اختیار مالکان خصوصی‌اند و قیمت‌های نجومی دارند، اما زمین‌های حاشیه‌ای که تحت مالکیت دولت یا نهادهای عمومی هستند، به دلیل نبود سازوکار مناسب، اصلاً وارد بازار نمی‌شوند. این انحصار باعث شده که بخش خصوصی نتواند در بازار زمین وارد شود و همین موضوع چرخه عرضه زمین را به کلی مختل کرده است.»
سلطان‌محمدی در خصوص شرکت‌های توسعه‌گر با سرمایه‌گذاری در زمین‌های خام، گفت: «در ایران این مدل اصلاً اجرا نمی‌شود، چون موانع قانونی زیاد است و هیچ مشوق مالی مشخصی هم برای این شرکت‌ها در نظر گرفته نشده. حتی وقتی زمین به خانوارها واگذار می‌شود، چون زیرساخت ندارد، نمی‌توانند خانه بسازند یا زندگی کنند. بنابراین چرخه‌ای معیوب ایجاد شده که نه دولت می‌تواند به تنهایی حلش کند و نه بخش خصوصی اجازه ورود دارد.»
هزینه‌های پنهان ساخت؛ از شهرداری تا نظام مهندسی
سلطان‌محمدی،در خصوص عوامل دیگر در بالا رفتن هزینه‌های ساخت‌وساز، توضیح داد: «هزینه‌های جانبی تحمیل‌شده از سوی نهادهای دولتی از عوامل بالا رفتن هزینه‌ها است. شهرداری‌ها، ادارات آب و برق و گاز، نظام مهندسی و سایر نهادها برای صدور مجوز یا خدمات، مبالغ سنگینی دریافت می‌کنند. این هزینه‌ها در نهایت روی قیمت نهایی مسکن تاثیر مستقیم دارد.»
سیاست‌گذاری و سرمایه‌گذاری؛ دو بال نجات زمین و مسکن
سلطان‌محمدی راه‌حل را بازنگری در سیاست‌های زمین دانست و گفت: «دولت باید زمین‌های ملی را در مناطق دارای ظرفیت جمعیت‌پذیری آماده کند؛ یعنی خودش زیرساخت‌ها را ایجاد کند یا بخش خصوصی را وارد این طرحها کند. اما دولت به‌تنهایی منابع مالی کافی ندارد. بنابراین باید با ابزارهایی مانند معافیت مالیاتی، تسهیلات بانکی و واگذاری زمین با شرایط انعطاف‌پذیر، توسعه‌گران خصوصی را ترغیب کند.»
تداوم بحران زمین؛ آغاز رکود، افزایش نابرابری و کاهش اعتماد عمومی
او هشدار داد: «اگر چالش زمین حل نشود، عرضه مسکن کاهش می‌یابد، قیمت‌ها بالا می‌ماند و ساخت‌وساز وارد رکود می‌شود. این رکود می‌تواند مشاغل مرتبط با ساختمان‌سازی را تحت تاثیر قرار داده و نرخ بیکاری را بالا ببرد .از منظر اجتماعی نیز، این وضعیت می‌تواند به تعمیق شکاف طبقاتی بین طبقه متوسط و قشر ضعیف منجر شود. اگر خانواده‌های کم‌درآمد و حتی متوسط نتوانند خانه بخرند، نارضایتی اجتماعی افزایش پیدا می‌کند و این پیامدها صرفاً اقتصادی نخواهد بود.»
پول، برنامه، مشارکت؛ سه‌گانه عبور از بحران زمین
در پایان، سلطان‌محمدی تأکید کرد: «ما مصالح داریم، نیروی انسانی داریم، فناوری ساخت داریم. اما بدون منابع مالی و بدون سیاست‌گذاری منسجم، هیچ‌کدام از این‌ها به نتیجه نمی‌رسد. حل بحران مسکن یک طرح ملی است و به راهبردی بلندمدت، سیاست‌گذاری دقیق و مشارکت واقعی بخش خصوصی نیاز دارد. تنها در این صورت است که می‌توان رویای خانه‌دار شدن را برای مردم به واقعیت نزدیک کرد.»
منبع: روزنامه فرهیختگان