تجارت‌نیوز: بازار مسکن ایران طی سال‌های گذشته در وضعیت بحرانی قرار گرفته و همین موضوع شرایط خرید خانه را برای بسیاری از قشرهای جامعه سخت کرده است. دستمزدهای ناچیز در کنار تورم افسارگسیخته نه‌تنها قدرت خرید مسکن را کاهش داده بلکه معیشت مردم را دچار مشکلات جدی کرده است. اما وضعیت بازار مسکن کشورهای توسعه‌یافته نظیر آلمان چگونه است؟ بررسی‌ها نشان می‌دهد آلمان با اختلاف ۶۴ پله‌ای، قدرت خرید مسکن بسیار بالاتری نسبت به ایران دارد.
خرید خانه در ایران در حالی برای بسیاری از مردم به رویایی دست‌نیافتنی تبدیل شده که بررسی وضعیت بازار مسکن کشورهای توسعه‌یافته نظیر آلمان تفاوت‌های چشمگیری نشان می‌دهد.
کشور آلمان با وجود اینکه در سال‌های اخیر با افزایش قیمت مسکن مواجه بوده، اما همچنان خانه‌دار شدن در این کشور به‌مراتب آسان‌تر از ایران است. آلمان با استفاده از وام‌های بلندمدت با بهره پایین، افزایش دستمزدها و نظارت مناسب بر بازار مسکن، شرایطی فراهم کرده تا قدرت خرید مسکن مردم این کشور را افزایش دهد.
در ایران اما وضعیت بسیار متفاوت است. رشد بی‌رویه قیمت‌ها در کنار افزایش ناچیز دستمزدها و نبود سیاست‌های نظارتی موثر باعث کاهش شدید قدرت خرید مسکن شده و خرید خانه را برای بسیاری به یک رویا تبدیل کرده است. با این همه، به طور کلی، وضعیت بازار مسکن آلمان چگونه است و چه تفاوت‌هایی با بازار مسکن ایران دارد؟
زمان انتظار خرید خانه در آلمان کمتر از ایران است
بررسی‌های تجارت‌نیوز از داده‌های وب‌سایت Numbeo که به بررسی جدیدترین آمارهای اقتصادی کشورها و محاسبه هزینه زندگی در سراسر جهان می‌پردازد، نشان می‌دهد ایران با نسبت قیمت مسکن به درآمد سالانه ۱۸.۷ برابری، در وضعیت نامناسب و دشواری برای خرید مسکن قرار دارد. در مقابل، آلمان با نسبت قیمت مسکن به درآمد سالانه ۸.۴ برابری، وضعیت بسیار مناسب‌تری نسبت به ایران دارد.
رتبه‌بندی سختی خرید مسکن در سال ۲۰۲۴ نشان می‌دهد ایران در جایگاه ۱۲ این لیست قرار گرفته و آلمان با اختلاف ۶۴ پله‌ای، رتبه ۷۶ را کسب کرده است.
به این ترتیب، با فرض ثابت ماندن قیمت‌ها و در نظر گرفتن شرایط فعلی، متوسط زمان انتظار خرید خانه در ایران ۱۸ سال و ۹ ماه خواهد بود. این در حالی است که زمان انتظار خرید خانه در آلمان به کمتر از ۹ سال می‌رسد. با این حال باید در نظر داشت دولت آلمان با اعطای وام‌های بلندمدت و نظارت مناسب بر بازار مسکن، شرایط خرید خانه را آسان‌تر کرده است.
تورم آلمان تنها ۲.۱ درصد است!
برای درک و مقایسه بهتر وضعیت بازار مسکن دو کشور، بررسی تورم عمومی نیز ضروری است. بر اساس آخرین داده‌های Trading Economics تورم آلمان در ماه مه ۲.۱ درصد بوده که نسبت به ماه گذشته تغییری نکرده است. با این حال، نرخ تورم در ایران بر اساس آخرین داده‌های این سایت ۳۸.۹ درصد گزارش داده شده است.
این بدان معناست که قیمت‌ها در آلمان سالانه به طور متوسط ۲.۱ درصد افزایش پیدا می‌کنند، در حالی که رشد سالانه قیمت‌ها در ایران نزدیک به ۴۰ درصد است. بنابراین می‌توان گفت حتی تورم ماهانه ایران از تورم سالانه در آلمان بالاتر است.
متوسط قیمت مسکن در آلمان ۵ برابر ایران است
بررسی میانگین قیمت هر متر مسکن می‌تواند وضعیت بازار مسکن در این دو کشور را بهتر مشخص کند. داده‌های Numbeo نشان می‌دهد میانگین قیمت هر متر مربع مسکن در آلمان بسیار بالاتر از ایران است.
بر اساس جدیدترین اطلاعات در ۵ ژوئن، متوسط قیمت هر متر مربع مسکن در مراکز شهری آلمان حدود ۶۲۰۶ دلار است، در حالی که این رقم در ایران به ۱۲۰۳ دلار می‌رسد. همچنین، متوسط قیمت هر متر مربع مسکن در مراکز شهری برلین، پایتخت آلمان، ۸۶۳۱ دلار اعلام شده است، در حالی که این رقم در تهران ۱۷۱۲ دلار برآورد شده است.
بنابراین، میانگین قیمت هر متر مربع مسکن در آلمان، چه در کل کشور و چه در پایتخت، بالاتر از میزان مشابه در ایران است. می‌توان گفت اختلاف چشمگیر قیمت مسکن بین دو کشور ناشی از تفاوت در سطح درآمد، ثبات اقتصادی و تقاضای بالاتر در بازارهای مالی و مسکن آلمان نسبت به ایران است.
در مجموع، بررسی‌ها نشان می‌دهد متوسط قیمت هر متر واحد مسکونی در مراکز شهری آلمان به بیش از پنج برابر این شاخص در ایران می‌رسد.
متوسط درآمد ماهانه در آلمان ۱۲.۷ برابر دستمزدها در ایران است!
برای شناخت بهتر وضعیت بازار مسکن در ایران و آلمان و مقایسه جامع بین این دو کشور، لازم است سطح درآمد شهروندان هر کشور نیز تحت بررسی قرار گیرد.
بر اساس داده‌های Numbeo متوسط درآمد ماهانه هر شهروند ایرانی حدود ۲۵۷ دلار است، در حالی که این رقم برای شهروندان آلمان به طور میانگین به ۳۲۸۰ دلار می‌رسد. به عبارتی متوسط درآمد هر آلمانی، با احتساب دلار ۸۲ هزار تومانی، ۲۶۸ میلیون و ۹۶۰ هزار تومان خواهد بود.
این بدان معناست که درآمد ماهانه مردم آلمان حدود ۱۲.۷ برابر بیشتر از درآمد ایرانی‌هاست؛ به عبارتی، یک شهروند آلمانی به اندازه ۱۲.۷ نفر ایرانی در ماه درآمد دارد.
همین اختلاف شدید درآمد باعث شده است با وجود بالاتر بودن قیمت مسکن در آلمان، شاخص سختی خرید خانه در این کشور در رتبه ۷۶ قرار گیرد، در حالی که ایران در رتبه ۱۲ این شاخص قرار دارد.
وضعیت وام مسکن در آلمان چگونه است؟
طبق گزارش اکسپاتیکا، وام‌های مسکن در آلمان برای افراد خارجی مقیم این کشور امکان‌پذیر و در بسیاری از موارد انعطاف‌پذیر است. به طور کلی، ساکنان مقیم آلمان یعنی کسانی که اقامت رسمی در آلمان دارند می‌توانند تا ۱۰۰ درصد ارزش ملک را بدون نیاز به سپرده اولیه وام بگیرند.
حتی در برخی از موارد، امکان گرفتن وام دوم برای پوشش هزینه‌های جانبی مانند مالیات نقل و انتقال، هزینه دفتر اسناد رسمی و کارمزد بانک نیز فراهم شده است.
افرادی که اقامت کامل ندارند، اما در آلمان زندگی و کار می‌کنند نیز ممکن است بتوانند تا ۱۰۰ درصد ارزش ملک را وام بگیرند، اما معمولاً برای بهره‌مندی از نرخ بهره مناسب، به سپرده اولیه نیاز دارند و باید هزینه‌های جانبی را شخصاً پرداخت کنند.
یکی از نکات ارزنده در وام مسکن آلمان، محدودیت نسبت بازپرداخت ماهانه به درآمد است. بانک‌های آلمانی معمولاً اجازه می‌دهند حداکثر ۳۵ درصد از درآمد ماهانه فرد صرف بازپرداخت وام شود. برای مثال، اگر فردی ماهانه سه هزار یورو درآمد داشته باشد، قسط ماهانه وام نباید بیشتر از ۱۰۵۰ یورو شود. ساختارهای وام در آلمان به گونه‌ای طراحی شده که مانع فشار مالی بیش از حد بر متقاضی شود.
همچنین سیستم وام‌دهی مسکن در آلمان متنوع است و متناسب با نیاز متقاضیان، انواع مختلفی از وام‌ها ارائه می‌شود؛ مانند وام‌هایی با اقساط ثابت که رایج‌ترین نوع وام در آلمان است، وام‌هایی با بهره متغیر و وام‌های ویژه مانند وام سبز که در شرایط خاصی پرداخت می‌شود.
این نوع وام برای خرید یا نوسازی ملک‌هایی ارائه می‌شود که بهره‌وری انرژی بالایی دارند. شرایط آن اغلب شامل نرخ بهره کمتر با کمک هزینه‌های دولتی است.
تمامی این موارد در حالی است که شرایط دریافت وام در ایران بسیار پیجیده است. مبلغ وام حتی کفاف خرید ۱۰ متر خانه را نمی‌دهد و مبلغ اقساط ماهانه نیز از درآمد بسیاری از شهروندان بیشتر است. بنابراین وام خرید مسکن در ایران نه‌تنها هیچ صرفه اقتصادی ندارد، بلکه بسیار نامناسب به نظر می‌رسد.